부동산 투자회사 설립시 LLC, S-corp 중 어느 것이 바람직한가?

LLC (limited liability corporation), S-corp 둘 다 채무관계에 있어서 유한책임 (limited liability) 과 조세의무에 있어 법인이 아닌 투자가의 납세(pass-thru taxation) 라는 장점을 지닌다.

그러나 S-corp은 소극적 투자소득 (income from passive investments)에 대한 제한이 있다. 예를 들어 렌트 수입은 상품이나 서비스제공이 아닌 투자소득으로 소극적 투자소득이다. S-corp에 있어 이러한 소극적 투자수입이 3년 연속으로 전체 수입의 25% 이상을 차지할 경우에 S-corp으로의 자격을 상실하게 된다. 즉 중과세의 대상이 되는 C-corp 로 취급된다. 따라서 이중과세를 면하자 하면 LLC를 선택하여야 한다.

참고로 TIC(tenancy in common)의 경우에는 법인이 아닌, 단순히 여러 지분권자의 공동소유관계로 채무관계에서 있어서는 personal liability가 적용된다. 따라서 지분권자가 법인이 아닌 자연인인 경우에 무한책임을 지는 위험성을 갖고 있다.